Zakup mieszkania bez księgi wieczystej

Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w życiu wielu osób. Wśród wielu kwestii do uwzględnienia jednym z najważniejszych aspektów jest analiza księgi wieczystej. Ale co z sytuacjami, gdy nieruchomość takiej księgi nie posiada? Zastanawiasz się, czy warto inwestować w taką nieruchomość? Niniejszy artykuł przybliży Ci tematykę zakupu mieszkania bez księgi wieczystej oraz ryzyko z tym związane.

1. Co to jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to oficjalny, publiczny rejestr prowadzony przez sądy rejonowe, w którym zapisywane są informacje na temat praw związanych z nieruchomościami. Ma ona na celu zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami oraz ochronę praw osób trzecich. W księdze wieczystej możemy znaleźć takie informacje jak:

• Właściciel nieruchomości: Określa, kto jest obecnym właścicielem danej nieruchomości.
• Prawa rzeczowe: Wskazuje na wszelkie prawa związane z nieruchomością, takie jak użytkowanie wieczyste czy służebność.
• Obciążenia i hipoteki: Prezentuje wszelkie zobowiązania czy długi zabezpieczone na tej nieruchomości.
• Historia transakcji: Zawiera informacje o poprzednich transakcjach związanych z nieruchomością.

2. Dlaczego niektóre nieruchomości nie mają księgi wieczystej?

Istnieją różne powody, dla których nieruchomość może nie posiadać księgi wieczystej:

• Historia nieruchomości: Nieruchomości zbudowane wiele lat temu, zwłaszcza te sprzed czasów, kiedy system ksiąg wieczystych stał się normą, mogły nie zostać wprowadzone do rejestru.
• Brak formalnych zmian: Jeżeli przez długi czas nie dokonywano żadnych istotnych zmian w statusie nieruchomości, np. nie była ona sprzedawana czy nie były na niej zakładane hipoteki, mogła nie zostać założona księga wieczysta.
• Nieuregulowane kwestie prawne: W niektórych przypadkach nieruchomość może nie posiadać księgi wieczystej z powodu nieuregulowanych kwestii prawnych, takich jak spory o własność czy brak pewności co do granic działki.

3. Ryzyka związane z zakupem nieruchomości bez księgi wieczystej

Zakup nieruchomości bez dostępu do księgi wieczystej wiąże się z pewnymi ryzykami:

• Niejasna sytuacja prawna: Bez księgi wieczystej trudniej jest jednoznacznie określić, kto jest prawowitym właścicielem nieruchomości.
• Nieujawnione obciążenia: Istnieje ryzyko, że nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi prawami, o których nowy nabywca nie wie.
• Konflikty prawne: Możliwe są spory o własność nieruchomości, które mogą prowadzić do kosztownych procesów sądowych.

4. Jak zabezpieczyć się przy zakupie nieruchomości bez księgi wieczystej?

Mimo ryzyka, można podjąć pewne kroki, aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi problemami:

• Analiza dokumentacji: Zawsze należy dokładnie przejrzeć dostępne dokumenty dotyczące nieruchomości, takie jak umowy, zaświadczenia czy potwierdzenia.
• Zatrudnienie eksperta: Doradca ds. nieruchomości lub prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości może pomóc ocenić ryzyko i przeprowadzić transakcję.
• Rozmowy z sąsiadami: Sąsiedzi mogą dostarczyć cennych informacji na temat historii nieruchomości oraz potencjalnych problemów związanych z nią.
• Ubezpieczenie transakcji: Niektóre firmy oferują ubezpieczenie transakcji, które może zabezpieczyć nabywcę przed ewentualnymi problemami prawnymi w przyszłości.

5. Alternatywy dla zakupu nieruchomości bez księgi wieczystej

Jeśli masz wątpliwości co do zakupu nieruchomości bez księgi wieczystej, warto rozważyć inne opcje:

• Założenie księgi wieczystej: W wielu przypadkach możliwe jest założenie księgi wieczystej przed dokonaniem zakupu, choć może to wiązać się z dodatkowymi kosztami i czasem.
• Szukanie innej nieruchomości: Jeśli ryzyko związane z brakiem księgi wieczystej jest zbyt duże, warto rozważyć zakup innej nieruchomości, która posiada wszystkie niezbędne dokumenty.

6. Przykład

Pod koniec tego roku trafił do mnie Pan Adam oczywiście z Polecenia. Chciał sfinansować zakup mieszkanie na warszawskim Ursynowie. Jego sytuacja finansowa była stabilna. Należało jedyne zbadać czy istnieje możliwość finansowania inwestycji. Na samym początku opowiem w trzech słowach działanie Banku. Składając wniosek kredytowy bank weryfikuje zdolność kredytową klienta oraz możliwość zabezpieczenia wierzytelności.

Zabezpieczenie wierzytelności polega na wpisaniu w księgę wieczystą nieruchomości w jej czwartym dziale wierzyciela-czyli banku. A księga wieczysta jest to nic innego jak dowód osobiste każdej nieruchomości. Bank uruchomi kredyt jeżeli pozytywnie zweryfikuje treść księgi wieczystej. Do momentu rozpatrywania wniosku przez sąd marża Banku jest podwyższona o ubezpieczenie pomostowe.

Co natomiast się dzieje kiedy zakupowana nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej. Takie sytuacje czasami się zdarzają. Banki dają możliwość finansowania takich transakcji! Warunkiem uruchomienia kredytu będzie złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej w momencie przepisania aktu własności. Równolegle składany jest do sądu wniosek o wpis wierzyciela do nowo zakładanej księgi.

Transakcje bez założonych ksiąg wieczystych dochodzą często do skutku w Warszawie. Najczęściej mają miejsce przy zakupowaniu część działki, którą trzeba odłączyć od księgi matki. Drugi częsty przypadek jaki ma miejsce w Warszawie to zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. i w tym drugim wypadku czasami dochodzi do komplikacji.

Pan Adam był zainteresowany zakupem prawa do mieszkania spółdzielczo-własnościowego. I nic w tym wypadku nie byłoby dziwnego, gdyby nie skomplikowana sytuacja prawna gruntów, na którym stał budynek. Budynek, w którym Pan Adam miał w przyszłości mieszkać.
Otóż żeby założyć księgę wieczystą dla takiego mieszkania należy odebrać zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej, w której będzie widnieć magiczna klauzula: Stan prawny gruntów jest uregulowany, a spółdzielnia mieszkaniowa nie widzi przeszkód do założenia księgi wieczystej. Stan prawy uregulowany to dwie sytuacje. Spółdzielnia jest właścicielem gruntów na którym stoi budynek bądź jest użytkownikiem wieczystym od miasta. Co w takim razie jeżeli grunty są nieuregulowane?

Tu znowu wracamy do naszej sprawy. Budynek, w którym Pan Adam chciał zakupić mieszkanie nie miał uregulowanego stanu prawnego. Naszą praca polegała na znalezieniu banku, któremu taki status nie przeszkadzał.

Co zrobiliśmy?

Zbadaliśmy stan prawny nieruchomości i dostrzegliśmy problem założenia księgi wieczystej już na samym początku procesu. Dzięki temu zaoszczędziliśmy dużo czasu Pana Adama. Poprawna selekcja Banku ograniczała niepotrzebne zapytania do BIK, nieobniżająca tym samym punktacji scoringowej klienta.

• Sprawdziliśmy stan prawny nieruchomości zakupowanej przez klienta
• Wytypowaliśmy listę banków zainteresowanych finansowaniem transakcji
• Złożyliśmy wnioski kredytowe z klientami
• Wynegocjowaliśmy najlepsze warunki kredytowania w Banku

Finał

Będąc ekspertami działającymi tylko na terenie Warszawy wiedzieliśmy, że na Ursynowie często jeszcze spotkamy budynki z nieuregulowanymi gruntami. Wyselekcjonowaliśmy banki, do których złożyliśmy z klientami wnioski kredytowe. Na końcu porównaliśmy oferty pozytywnie rozpatrzone i wybraliśmy najlepsze i zarazem najtańsze rozwiązanie dla klientów.

6. Podsumowanie

Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej to wyzwanie, ale z odpowiednią wiedzą i wsparciem można go pomyślnie przeprowadzić. Kluczem jest dokładna analiza dostępnych informacji, zatrudnienie ekspertów i ostrożność w każdym etapie procesu zakupu. Jeśli masz wątpliwości, pamiętaj, że lepiej jest poczekać i znaleźć idealną nieruchomość niż pośpieszyć się i narazić na ryzyko.